知って得する!不動産を利用した相続税の節税対策

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相続が発生し、相続税を納めることを考えた時、相続財産の総額にたいして相続税がかかります。

相続税を節税する方法にはいくつかありますが、今回は不動産を利用して相続税を少なくする方法をご紹介したいと思います。

具体的な不動産による相続税の節税方法から、メリット・デメリットまで詳しくみていきましょう。

現預金よりも不動産の相続は節税効果大

相続税の課税対象となる不動産や土地と言った財産は、相続税評価額で判断されます。現金や預金は、そのまま100%で評価されますが、実は不動産・土地の場合は相続税評価額を下げることで節税につながります。

つまり、現金で相続するよりも不動産の形で相続した方が、相続税の節税につながる場合があるのです。続いて、不動産を相続した場合のメリット・デメリットをみていきましょう。

不動産による相続のメリット:節税につながる

相続が発生した時、現金で持っているよりも不動産で持っている方が相続財産の評価額は下がります。つまり相続税が下がるのです。

特に、数億円規模の財産を持っている方は、相続税も莫大になりますので、その相続税が少なくなることは非常にありがたいのではないでしょうか。

不動産による相続のデメリット:売却や管理が面倒

不動産によって相続するデメリットとしては、不動産の管理や売却が面倒になることがある点です。節税だけが目的で、財産を不動産に変えてから相続した場合、例えばやっぱり現金にしたいという場合には不動産を売却する手間が必要になります。

また、不動産に対して維持費や管理費もかかるので、節税目的だけの場合は本当に不動産に変えて問題ないか一度考える必要があります。

土地を利用した相続

不動産を相続した場合の相続評価額の計算方法

続いて、土地または建物を相続した場合の相続評価額の計算方法についてみていきましょう。算出した相続評価額によって、その不動産にかかる相続税を計算することになります。

よって、争族評価額が低いほど、相続税を安くすることができます。

土地を相続した場合の相続評価額の計算方法

まずは土地を相続した場合の相続評価額の計算方法をみていきましょう。土地の場合、大きく分けて「路線価方式」と「倍率方式」の2種類の評価額計算方法があります。

路線価格方式による計算方法:路線価(千円/平方メートル)[毎年改定] × 面積(平方メートル)× 補正率 = 評価額

倍率方式による計算方法:固定資産税評価額 [3年に1度改定] × 国税局長が地域毎に定める倍率[毎年改定] = 評価額

路線価が公表されている場合は路線価によって相続評価額を計算し、ない場合には倍率方式によって計算します。路線価の評価倍率について詳しくはこちらを確認しましょう。

建物を相続した場合の相続評価額の計算方法

続いては、建物を相続した場合の相続評価額の計算方法です。

固定資産税評価額 [3年に1度改定] × 1.0 = 評価額

建物の場合は、固定試算税評価額をそのまま利用します。また、建物を誰かに賃貸として貸し出している場合、自己利用・空き家にしている場合の評価額の70%で評価されます。よって、賃貸利用していると相続税の節税に効果的です。

不動産による相続税の節税

不動産の相続には相続登記が必要

さて、不動産によって相続した場合の相続税を算出するための相続評価額の計算方法がわかったかと思います。

実際に不動産によって相続することが決まった場合、相続登記を行う必要があります。また、この相続登記を行う際には、「登録免許税」が発生するので注意しましょう。

まずは相続登記の方法についてみていきましょう。相続登記には3つの種類があります。

遺言書による相続登記

遺言書がのこされている場合、民法にしたがって遺言書がもっとも優先されます。故人の意思がとても大切にされるのです。遺言書によって、相続登記する場合は、単独での相続となります。

遺言書で指定された人が、対象の不動産を受け継ぐことになり、被相続人から指定された相続人に対して、名義が移転します。

遺産分割協議による相続登記

遺言書がなく、相続人が複数いる場合は、遺産分割協議を行って遺産を誰がどう受け継ぐかを決定します。

法定相続分に従う必要がありますが、基本は遺産分割協議という話し合いの場で決定します。たとえば、長男が現金、次男が株、三男が不動産、というふうに、話し合って相続を決定します。

共有で相続登記を行う

遺産相続が発生し、まだ遺産分割協議が終わっていない場合があります。その場合は、まだ正式な相続人の話し合いが終わっていないので、共有名義となります。この共有名義を、共有の登記と呼びます。相続人みんなで共有する方法で、各自の持ち分は法定相続分に従います。

ただし、共有登記は手続きも税も非常に複雑になるため、あまりおすすめできません。遺産分割協議はできる限り早期に終わらせて、相続登記を済ませることをおすすめします。

不動産は登録免許税がかかることに注意

相続登記をする際には登録免許税という、固定資産税評価額の0.4%分かかることを知っておきましょう。登録免許税は、亡くなった年度ではなく、登記をする年度に発生します。

例えば、4000万円の評価額である土地と建物があった場合、16万円が登録免許税になります。まとまったお金が必要になりますので注意してください。さらに、戸籍謄本や住民票を取るのにもお金がかかります。

不動産によって相続を行う場合、相続税の節税にはつながりますが登録免許税も僅かではありますが発生します。このこともしっかり覚えておきましょう。

不動産による相続

不動産による相続の相談は税理士にすると節税に効果的!

いかがでしたか?今回は、不動産を利用した相続税の節税対策についてみていきました。

遺産の総額がわかれば、だいたいの相続税の見当をつけることができます。ただし、計算がとても複雑なので、相続税のプロフェッショナルである税理士に相談することをおすすめします。なかでも相続専門の税理士なら、節税のヒントも多数持っているのでおすすめです。

不動産以外の遺産もまとめて計算するため、複雑になりがちな相続税計算ですが、相続専門の税理士に頼めば格安で間違いのない手続きを行ってくれますので、ぜひ頼んでみましょう。

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