【要注意】空き家を相続した場合の対処法

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遺産を相続する場合、引き継ぐものは財産ばかりとは限りません。被相続人に負債があった場合には、負債も同時に引き継がなければなりません。

例えば空き家のように維持管理費が必要な相続財産がある場合、相続した後のデメリットを避けるために、相続放棄を選択することができます。

では相続放棄さえすれば、空き家の管理責任は一切問われなくなるのでしょうか?今回は空き家を相続した場合の対応方法について詳しくみていきましょう。

相続放棄後は空き家とは無関係になるのか

相続財産の管理責任を整理するために、相続放棄前と相続放棄後に分けて、空き家の管理責任について確認してみましょう。

相続放棄前の空き家の管理責任

民法918条1項では、「相続人は、その固有財産におけるのと同一の注意をもって、相続財産を管理しなければならない。ただし、相続の承認又は放棄をしたときは、この限りでない。」と規定しています。

被相続人が生前住んでいた家は、被相続人が亡くなった瞬間から相続人にその管理責任が移ります。相続人が複数いる場合は、法定相続人としての順位が一番高い人が管理責任者となります。

ただし相続放棄した場合は管理義務を問われない、と書かれています。

相続放棄後の空き家の管理責任

上でご紹介した条文を読むと、相続放棄後は空き家の管理責任から逃れられるように読めます。しかし実際には相続放棄した後でも、空き家の管理責任が続きます。

民法940条1項では、「相続の放棄をした者は、その放棄によって相続人となった者が相続財産の管理を始めることができるまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産の管理を継続しなければならない。」と書かれています。

つまり、相続放棄をすれば空き家の管理責任からは逃れられるけれど、それは次の責任者がみつかってからの話、というわけです。

相続放棄をした瞬間から空き家の管理責任がなくなってしまうと、他の相続人や債権者などに不利益が生じてしまう場合があります。そういった状況が起こらないようにするために、空き家の管理責任に空白期間を生じさせないようにしているわけです。
空き家の相続放棄

相続放棄後に問題になりやすい空き家の管理

相続放棄では空き家の管理責任から逃れられないとなると、相続放棄後も空き家を管理する義務は継続します。また、空き家の倒壊や火災が起きてしまった場合、その管理責任を問われることになります。

それ以外にも、どのような問題が考えられるでしょうか。

行政代執行による解体撤去費用の負担

空き家対策特別措置法の制定により、空き家をそのまま放置することにより倒壊等のおそれがある建物については,行政代執行により解体等の措置を実施することができるようになりました。

この行政代執行にかかる費用は、空き家の所有者又は管理者が負担しなければなりません。

実際に倒壊や火事が起きた場合はもちろんのこと、最悪の場合倒壊の恐れがあると判断されてしまうと、行政代執行により空き家の取り壊しが行われてしまいます。

それらの費用を全て、管理者が負担しなければならないので注意が必要です。

空き家の管理が難しい場合の対処法

空き家を管理するのは大変難しいと言われています。空き家の管理には手間がかかるだけでなく、管理費用もかかるため金銭的にも負担がかかるからです。

では空き家を管理する場合に必要な費用や手間について、詳しく確認してみましょう。

固定資産税

空き家を管理するためには、毎年固定資産税を支払わなければなりません。空き家が所在する市区町村によって若干の違いはありますが、空き家の評価額の1.7%前後の固定資産税を毎年支払うことになります。

火災保険

空き家に火事が発生した場合に備え、火災保険に加入しなければなりません。ただし居住しているわけではないため、通常の住宅の火災保険と比べると高額の保険料を支払わなければなりません。

空き家にかかる修繕費

空き家は老朽化が進むのが早いため、維持するためには定期的な清掃作業や修繕が必要です。

このように、空き家を管理するためには様々な費用や手間を負担しなければなりません。それらの費用が空き家の管理を難しくしています。

空き家は売却するのがおすすめ

個人的に特別な思い入れがある場合や、将来利用する予定のある空き家でない限り、できるだけ速やかに売却することをおすすめします。

日本はこれから急激な人口減少を迎えるため、住宅用不動産の価値は長期的に下落していきます。また、空き家ができるだけ高値で売れるときに売却することをおすすめします。

空き家は売却できないこともある

空き家管理の難しいところは、「売りたくても売れない場合がある」という点です。売りたくても売れなければ、いつまでも管理費用を支払い、管理を続けなければなりません。
必ずしも売れるわけではないことを覚えておきましょう。
空き家を相続した場合の対処法

相続財産管理人の申し立てで空き家の管理責任を逃れる

相続放棄をしても管理責任からは逃れられず、空き家を管理するにしても手間も費用も必要です。そういったことから逃れる手段の一つとして、相続財産管理人の申し立てをする方法があります。

相続財産管理人とは

「相続財産管理人」とは、遺産を管理する業務を行う人のことをいいます。相続財産管理人は、相続人がいない場合の財産や相続放棄された財産の管理、必要な支払などを済ませ、最終的に財産を国庫へ帰属させるまでの仕事を行います。

相続財産管理人が財産の管理を開始した時点で、相続放棄をした空き家の管理責任は問われなくなります。

相続財産管理人の選任方法

相続財産管理人の選任は、以下の3つの段階に分けられます。

ステップ1.申し立てを行う

相続財産管理人を選任するためには、被相続人の最終の住所地を管轄している家庭裁判所で、相続財産管理人を選任するための申立手続きを行います。

ステップ2.審理を行う

家庭裁判所で申立が受理されると、相続財産管理人について審理が行われます。

ステップ3.相続財産管理人が選任される

相続財産管理人が必要であると判断されると、相続財産管理人が選任されます。相続財産管理人の選任が終わると、裁判所から相続財産管理人に関する書類が送られてきます。

無事に選任が終了した時点で、相続放棄した空き家の管理義務責任は終了します。

相続財産管理人のデメリット

相続財産管理人の選任を申し立てるためには、費用が必要になります。おもな費用は以下のとおりです。

  • 申し立て費用・・・収入印紙800円
  • 予納郵便切手代・・・切手代数百円
  • 相続財産管理人選任を知らせる官報掲載費用・・・3,775円
  • 予納金・・・50~100万円程度(内容により異なる)

特に予納金は100万円を超える場合もあるため、最終的にはかなりの高額になる可能性もあります。

相続財産管理人を選任すれば空き家の管理義務責任からは逃れられますが、費用を考えると二の足を踏んでしまう人が多いのも事実です。
空き家の相続

まとめ

相続放棄をした後も、財産の管理責任義務から逃れる事はできません。特に空き家の場合、相続放棄後に家屋の倒壊による損害賠償や行政代執行による解体費用が請求される恐れもあります。

そういった最悪のケースに対応するためには、相続財産管理人を選出することも考慮に入れておくのが良いでしょう。空き家を相続した場合、早めに空き家を売るまたは相続財産管理人の選任を行うことをおすすめします。

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